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近年來，隨著我區城市規模不斷擴大，新建商品房小區不斷增多，小區物業服務已經成為居民生活必需品。但多數商品房小區物業服務由社會公司承接，服務不到位，管理不規范的問題普遍存在，隨之而來的商品房小區物業服務質量不高，物業服務問題不斷。主要是：開發建設遺留問題造成物業糾紛；服務內容和收費標準沒有合理化、公開化；服務質量考評不到位，企業退出機制不健全；業主大會、業主委員會不健全、不能發揮作用，等等。這些問題導致小區業主的合法權益得不到保障，商品房小區物業服務普遍質量不高，陷入“服務不到位就不繳費；不繳費就消極服務，甚至刁難業主”的僵局之中，居民對此意見較大，一定程度上影響了我區社會文明形象和居民幸福生活體驗。

根據新頒布施行的《民法典》中關于物業方面的有關條款，以及2020年我區文明城市復查迎查期間開展的“公職人員回小區”的成功實踐，國有企業和公職人員參與商品房小區物業服務工作，不僅有利于提高小區物業服務質量，也有利于改善居民幸福生活體驗，提升通州文明形象。

為此，建議區政府及其有關部門組織和引導區級國有公司在開展房地產項目建設的同時，試行投資并承接本地商品房小區物業服務工作，以此進一步組織并發揮好公職人員在各自小區物業服務中的帶頭示范作用，用國有企業規范化標準化的小區物業服務為其他社會物業服務公司做好樣板和導向，為我區商品房小區物業服務工作規范化法制化探索出一條新路。

1.組建國有物業公司。引導區屬國有企業履行社會責任、自覺擔綱挑梁，主動承接本地商品房小區物業服務工作。國有物業公司要通過同步成立功能型黨組織，選優配強領導班子，開展公職人員結對共建，建強紅色堡壘。圍繞“六有”基礎物業服務，研究制定合法合規的標準化服務管理、服務收費、綜合評價等系列標準。按照“統籌規劃、共商共治、成效共享、先嘗后買”的工作路徑，著力探索小區物業服務轉型升級的通州實踐、通州版本。

2.共享物業服務資源。以國有物業公司為主體，采用協議外包形式，吸納小區及周邊的家政服務、個體維修、居民自管會等力量廣泛參與，構建商品房小區物業服務聯合體，降低公司成本。推動組建物業聯盟，完善設施設備、專門人員、專業資源共享機制。籌建區級國有企業物業管理協會，發揮國有企業物業公司示范帶動效應，將物業服務企業、業主組織、專業評估機構納入其中，分類建立專業委員會，促進小區物業管理市場健康發展。

3.依法履行政府職能。區政府及其住建等物業管理行政職能部門要研究出臺相關規定，理順小區業主、物業企業、主管部門和街道社區的關系。要提供商品房小區物業服務規范性合同樣本，明確小區業主和物業服務公司的責、權、利以及相關義務。要加強對物業服務企業的監管，定期考核與日常管理相結合，建立健全物業企業檢查、考核、評價機制，形成“以質論價”的物業服務收費價值觀。加大對小區物業服務相關法律法規等宣傳力度，強化政府物業管理職能，建立健全投訴處理協調機制。要按程序要求成立業主大會、業主委員會，充分發揮兩者的作用。

徐建鋒代表：

您提出的《關于試點國有公司開展商品房小區物業服務的建議》收悉，現答復如下：

近年來，隨著我區城市化進程的不斷加快，我區商品房數量不斷增多。目前，全區共有商品房148個（有物業服務企業進駐服務的119個），為進一步提升全區住宅小區物業服務水平，區政府出臺了《通州區物業管理全覆蓋實施意見》、《關于進一步提升全區物業管理工作的實施意見》等文件，主要目的是為了進一步提升小區物業服務品質和規范物業服務企業的服務行為，改善居民的居住環境。針對您提的建議我局積極采納，下一步將做好以下幾點工作：

一是健全工作機制，實行分級負責、分類管理。按照區政府《通州區物業管理全覆蓋實施意見》、《關于進一步提升全區物業管理工作的實施意見》的要求，進一步完善區、鎮區園、社區“三位一體”的物業管理模式，建立區、鎮兩級物業管理工作聯席會議制度和 “三位一體＋業委會”工作架構。開展屬地物業管理專職人員和業主委員會自治管理人員的政策培訓。同時，因地制宜對各類住宅小區進行分類管理，政府引導有償服務，引導規范住宅小區實行物業企業進駐管理，或組建政府投資的物業服務企業，實行市場化、公司化運作。目前，政府投資的中宏物業已開始對城區辦公樓、商業中心、拆遷安置小區、體育中心、公園、新建商品房提供物業管理服務，愛爾佳、華山、空港、振港等物業服務企業已參與拆遷安置小區、老舊小區的物業管理服務。

二是加強行業監管，完善物業誠信體系。建立我區物業服務企業信用考核體系建設，轉變行業監管方式，以“雙隨機、一公開”為主要手段，以誠信考核為主要方式，不斷推進我區物業行業監管的深度，打造物業企業及物業項目經理信用考核制度。推動建立以行業協會為主體的行業自律機制，通過行業協會加強對物業服務企業及從業人員的行為監督，督促物業服務企業加強自我管理和約束，做到合法經營，誠信服務，不斷提高物業服務質量和水平，促進物業服務行業規范發展。

三是嚴格行業準入，提高物業服務門檻。為進一步規范物業服務企業的進駐，我局按照開發建設與物業管理相分離的原則，通過公管辦采取公開招投標選聘具有相應服務水平的物業企業進行前期物業管理。我局在南通地區首創在行政審批局采取公開招投標的方式選聘物業服務企業，從源頭上把控物業服務企業質量。

四是依托協會力量，加強從業人員培訓。依托物業協會的力量，積極推進多種形式、多種途徑的學習培訓制度。今年我們開展了物業“微講壇”教育，將專家請到街道、社區，對物業管理人員、物業從業人員進行物業管理相關法律、法規和物業管力服務技能的培訓，進一步提高物業行業管理人員及物業服務從業人員的業務素質和服務能力。

五是強化黨建引領，優化物業管理模式。進一步提高全區物業行業黨建工作，不斷提高黨組織領導下的社區物業治理綜合水平，激活“紅色引擎”，建立“黨建引領、行業主管、基層主抓”的物業管理模式。整合服務資源，聚焦服務力量，著力破解城市社區物業管理難題。充分揮物業服務功能，有效解決居民矛盾，以為人民謀幸福的初心，實現人民對居住環境的優化。

感謝您對我區物業管理工作的關心、理解和支持。